预售商品房办理抵押权预告登记后抵押权是否设立

本报讯 2011年1月，方女士以所购买的商品房提供抵押担保，向建设银行贷款65万元，房地产公司作为保证人，三方签订了《个人住房借款合同》，约定借款期限、借款月利率、权利义务等，房地产公司提供连带责任保证。合同约定，若方女士未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，建行有权停止发放贷款，宣布贷款立即到期，并要求方女士立即归还借款本息及相关费用。

2011年2月，方女士办理了预购商品房抵押权预告登记。此后方女士按合同约定进行还款，但自2014年5月份起方女士未按约偿还借款本息，建行遂从保证人房地产公司账户中强行扣划后，向法院起诉，请求判令方女士偿还截至2015年1月12日的借款本金60.97万元及相应利息、罚息及违约金、律师代理费，被告房地产公司对被告方女士的上述债务承担连带清偿责任；若被告方女士未履行还款义务，请求判决其有权对抵押物折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。

被告房地产公司辩称，若原告对本案的讼争房产享有优先受偿权，则其无需承担连带清偿责任，请求法院驳回原告不合理的诉请。

福清法院经审理认为，原告银行方与被告方女士、福清某置业有限公司签订的《个人住房借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原告已按合同约定向被告方女士提供了贷款，因被告方女士自2015年1月12日起逾期还款，构成违约，原告有权按合同约定提前收回全部贷款本息。

至于原告主张对被告方女士提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产的所有权始终未转移至被告方女士名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。《物权法》第20条第1款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《物权法》第187条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。