福清法院：城镇居民购买农村自建房 买卖合同无效定金返还

东南网福清7月20日讯（通讯员林星 林怡佳）“一壶清茶、一方庭院、古树老屋……”，这是城镇居民陈女士幻想购买农村自建房后的美好生活，但可惜这样闲云野鹤般的生活因买卖合同无效而破灭了。近日，福清法院审结一起农村自建房的房屋买卖合同纠纷案件。

2022年1月初，陈女士看到朋友圈里发布“物美价廉”的农村自建房房源后，立即和房主刘先生取得联系。刘先生告诉陈女士，该幢房屋系其向某街道的一村民购买该村土地后自建的，房屋占地约130多平方米，另有空地，并砌有围墙。陈女士现场察看房屋后十分满意，与刘先生磋商后达成围墙内的房屋及空地作价269万元的口头转让协议。同年1月12日，陈女士向刘先生支付了50万元，包括现金10万元和银行转账汇款40万元。同时，刘先生出具了一张《收条》，载明收到陈女士购买刘先生坐落在某街道一幢房子与地皮的预付定金50万元。后因陈女士无法办理过户登记，而刘先生却迟迟不返还定金，陈女士便将刘先生诉至福清法院。

庭审中，陈女士诉称：“刘先生曾明确告知我该房屋有正规手续，相关证件在某银行抵押，等支付定金后再给自己看。但是后来我发现刘先生没有该房屋的房屋所有权证及土地使用权证，房屋无法过户，因而请求法院依法判决刘先生返还定金。”   

刘先生则辩称：“我之前已经明确告知陈女士这幢房屋是没有产权证明的，按同一区域有两权证的房屋正常价格每平方米1万元计算，讼争房屋价格应当在500万元以上，从交易价格也可以明显看出房屋是没有产权证明，房屋买卖协议有效，陈女士自己有过错，要求退还定金不合理，请求驳回陈女士的诉请。”

福清法院经审理认为，民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策，损害国家、集体利益的民事活动不受法律保护。根据本案查明的事实，原、被告之间虽然就位于某街道的房屋及空地转让成立了买卖合同，但原、被告均为城镇居民，并非某街道的村集体组织成员，且双方交易的房屋所使用土地及周边空地的性质为农民集体土地。当事人的上述民事行为违反了我国现行法律规定宅基地属于集体所有，只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让的规定，故上述合同因违反法律、政策法规的禁止性规定，应认定为无效。根据民法典规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因该无效合同取得的50万元，应当返还给原告。根据在案有效证据，双方在此起买卖中均有过错，应各自承担相应责任，故依法判决刘先生于判决发生法律效力之日起十日内返还陈女士购房定金50万元。

法官提醒：国家对农村宅基地等集体经济组织土地买卖做出了特别规定，在购买农村土地前要了解自己是否具备购买资格。集体经济组织以外的人购买农村宅基地上的自建房存在相当大的法律和经济风险，无法完成房屋的过户手续及取得房屋的所有权，还得根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。